Karal Hukuk Bürosu olarak Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmeleri ile ilgili hazırladığımız makaleyi bilgilendirme amaçlı sunuyoruz. 

Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmeleri, 07.01.2006 tarih ve 26046 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 29.12.2005 tarih ve 5444 sayılı Kanunla 2644 sayılı Tapu Kanununun 35’inci Maddesinde düzenlenmiştir. Yapılan değişiklikle, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin Ülkemizde taşınmaz edinmelerine ilişkin esaslar getirilmiştir.

Tapu Kanununun 35’inci Maddesinin yeni hali aşağıdaki şekildedir:

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanuni sınırlara uyulmak kaydıyla, Türkiye’de işyeri veya mesken olarak kullanılmak üzere,uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler. Sınırlı ayni hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır. Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez. Bu fıkrada belirtilen koşullarla, yüzölçümü miktarını otuz hektara kadar artırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye’de taşınmaz rehni tesisinde birinci ve ikinci fıkralarda yer alan kayıt ve sınırlamalar aranmaz.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye’de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez.

Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olan devlet vatandaşlarının kanuni miras yoluyla intikal eden taşınmazları için birinci fıkrada belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanmaz. Ölüme bağlı tasarruflarda yukarıda belirtilen kayıt ve kısıtlamalar uygulanır. Türkiye Cumhuriyetiyle arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanuni miras yoluyla edindikleri taşınmaz ve sınırlı ayni hakların intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir.

KARAL HUKUK BÜROSU olarak hızlı, doğru ve kaliteli hizmeti müvekkillerimize verebilmek amacıyla sürekli olarak gerek ‘ Yabancı Uyruklu Gerçek Kişilerin Türkiye’de Taşınmaz Edinmeleri’ne ilişkin Türk mevzuatındaki kanuni değişiklikleri gerekse Türk Vatandaşlarının Yabancı Ülkelerde Taşınmaz Edinmeleri’ne ilişkin olan kanuni değişiklikleri, AİHM’ de ki emsal kararları da göz önünde bulundurarak hizmet vermekteyiz.

Bu hususta üzerinde durulması gereken diğer bir nokta ise, Karşılıklılık Esasının hangi çerçevede inceleneceği hususudur. Karşılıklılığın tespitinde ise ‘ hukuki ve fiili durum’ esas alınacaktır. Bu ilkenin kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanındığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır. Bu husus emsal karar olan Bakanlar Kurulu 29.05.1940 tarih ve 2/13394 sayılı Kararında, karşılıklılık ilkesinden ne anlaşılması gerektiğini açıklamıştır. Karara göre karşılıklılık ilkesinin varlığı için kanuni düzenlemenin yanında bunun fiilen uygulanabilir olması gerekmektedir.

 Karşılıklılık İlkesinin ‘Yabancı Gerçek Kişilerin Ülkemizde Taşınmaz Edinmeleri’nin birinci koşulu karşılıklılıktır. Ancak Karşılıklılık İlkesinin İstisnaları da mevcuttur. Bunlar:

a. Vatansızlar hiçbir devlet uyruğu taşımadıkları için karşılıklılık esasının belirleneceği muhatap bir devlet bulunmamaktadır. Bu nedenle, vatansızlar karşılıklılık şartından muaftır.
b. Türkiye tarafından 26.08.1961 tarih ve 359 Sayılı Kanunla onaylanan 28.07.1951 tarihli ‘ mültecilerin Hukuki Durumuna Dair Sözleşmenin Madde 7/2 hükmüne göre, mülteciler, sığındıkları ülkede üç yıl ikamet ettikten sonra karşılıklılık şartından muaf olurlar. Türkiye’de bulunan mültecilerde aynı hükme tabidir. Muafiyet için mültecilerin bu durumlarını resmi belge ile kanıtlamaları yeterlidir.
c. Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye’de taşınmaz rehni tesisinde birinci ve ikinci fıkralarda yer alan kayıt ve sınırlamalar aranmaz.

YABANCI TÜZEL KİŞİLİĞE SAHİP TİCARET ŞRKETLERİNİN TÜRKİYE’DE TAŞINMAZ EDİNMELERİ

Tapu Kanununun 35’inci Maddesinde yapılan değişiklikle, yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak edinebilirler.

İlgili Özel Kanunlar Şunlardır:
- 2634 Sayılı Turizm Teşvik Kanunu
- 6326 Sayılı Petrol Kanunu
- 4737 Sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu

Ayrıca Yabancı Uyruklu Gerçek Kişiler ile Yabancı Ülkelerde Kendi Ülkelerinin Kanunlarına göre Kurulan Tüzel Kişiliğe Sahip Ticaret Şirketleri Lehine Türkiye’de taşınamaz rehni tesisinde birinci ve ikinci fıkralarda yer alan kayıt ve sınırlamalar aranmaz. Yabancı uyruklu Gerçek Kişiler ile Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye’ de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez.

YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERİN TAŞINMAZ MAL EDİNMELERİ

Yabancı Sermayeli Şirket ifadesi çoğu zaman yabancı şirket ifadesi ile karıştırılmaktadır. Yabancı Sermayeli Şirketler Türk Ticaret Kanunu Hükümlerine göre Türkiye’de kurulurlar ve Türk Ticaret Siciline kaydedilirler. Yani, bu şirketler Türkiye Cumhuriyeti hukuk kurallarına tabi şirketlerdir.

4875 Sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ile, yabancı yatırımcılar yerli yatırımcılar ile eşit muameleye tabi tutulmuş; yatırım izni, şirket kuruluş izni gibi izin ve onaylar kaldırılmış;   yabancı yatırımcıların ülkemizde kurdukları ve iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak elde edinmeleri serbest bırakılmıştır.

BAŞVURULARIN YAPILACAĞI HUKUKİ MERCİİ

2644 Sayılı Tapu Kanununun 26’ıncı Maddesi ile  mülkiyete, mülkiyetten ayrı ayni haklara ilişkin sözleşmeleri düzenleme görev ve yetkisi Tapu Sicil Müdürlüklerine verilmiştir.

Taşınmaz mal edinmek isteyen veya mülkiyetten ayrı ayni haklardan yararlanmak isteyen yabancı kişiler, başvurularını, taşınmaz malın bulunduğu yerin Tapu Sicil Müdürlüğüne yapacaklardır.

YABANCILARIN ÜLKEMİZDE TAŞINMAZ EDİNİM İSTATİSTİKLERİ

a) SURİYE UYRUKLULARININ ÜLKEMİZDE TAŞINMAZ EDİNİMİ

Suriyelilerin taşınmazları, 1939 yılında Hatay’ın Türkiye’ye ilhakından önceki edinimleridir. Bu tarihten sonra Suriyelilerin taşınmaz edinimi sadece mahkeme kararı gereği ve intikal işlemleri ile kadastro tespitleri sonucunu doğurmuştur.

b) YUNANSTAN UYRUKLULARININ TAŞINMAZ EDİNİMİ

Yunanistan vatandaşları ülkemizin ‘ kıyı ve hudut bölgelerinde kanuni miras dışında taşınmaz edinememektedirler’. Kıyı ve hudut bölgesi olmayan iç bölgemizde edinmeleri yasal kısıtlamalar çerçevesinde mümkündür. Türk asıllı Yunanistan vatandaşlarının askeri yasak bölge ve güvenlik bölgeleri dışında ülkemizin her yerinde taşınmaz edinmeleri serbesttir.

c) İSRAİL UYRUKLULARIN ÜLKEMİZDE TAŞINMAZ EDİNDİKLERİ YERLER

İsrail uyruklu gerçek kişiler, mevcut karşılıklılık durumuna göre ‘ 6 ay geçerli ikamet izni bulunması kaydıyla bir konut edinebilmektedirler’.

d) YABANCI TİCARET ŞİRKETLERİ

Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca, yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak ‘ Özel Kanunlar Çerçevesinde’ taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni haklar elde edebilirler.

e) YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERİN TAŞINMAZ EDİNİMİ

4875 Sayılı ‘Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu’ ile yabancı yatırımcılar yerli yatırımcılarla eşit muameleye tabi tutulmuş ve yabancı yatırımcıların Ülkemizde kurudukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türk vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmeleri serbest bırakılmıştır.

4775 Sayılı yasanın Anayasaya aykırı olduğu gerekçesiyle iptali talep edilmiş olup, halen Anayasa Mahkemesinde olduğu bilinmektedir.