MAL SAHİBİNİN GERİ ALMA HAKKI:
Karal Hukuk Bürosu olarak kamulaştırmaya ilişkin olan “Geri Alım Davalarında” bilgilendirme amacıyla hazırladığımız makaleyi sunmaktayız.

1- GİRİŞ:
   Kamulaştırma, kamu hizmetlerinin yürütülmesi için gerekli olan ihtiyaçtan doğar. Kamulaştırma da geri iade 2 şekilde olur. 1) Kamulaştırma Kanunu 22.maddesinde yer alan tarafların anlaşmasıyla idare teklif edecek, 2) Kamulaştırma Kanununun 23.maddesinde yer alan Mal sahibinin geri alım hakkı.(Tezyidi bedelin kesinleşmesinden 5 yıllık süre sonunda). Bu bağlamda, Kamulaştırma Kanununun 23.maddesinde “Kamulaştırılan taşınmaz mal sahibinin, taşınmazı geri alım hakkı düzenlenmiştir”.Buna göre, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece veya 22.maddenin ikinci fıkrası uyarınca devir veya tahsis yapılan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faizi ile birlikte ödeyerek taşınmaz malını geri alabilir.

    Doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer. Aynı amacın gerçekleşmesi için birden fazla taşınmaz mal birlikte kamulaştırıldığı takdir de bu taşınmaz malların durumunun bir bütün oluşturulduğu kabul edilerek yukarıdaki fıkralar buna göre uygulanır.

   Özel kanunlarda bu maddenin uygulanmayacağına ilişkin hükümler saklıdır. 1164 sayılı Arsa Ofisi yasasına dayanılarak yapılan kamulaştırmalarda ve bu yasanın 3. maddesinin 2. fıkrasında belirtilen hallerde yapılacak kamulaştırmalarda bu madde hükmü uygulanmaz.

   Bu düzenlemenin konuluş amacına baktığımız zaman, idarenin ihtiyacı olmadığı halde devletin hükümdarlık hakkına ve yasaların kendisine verdiği yetkiye dayanarak kamulaştırma yoluyla özel şahıslardan taşınmaz edinip, zaman içinde başkalarına satarak kar elde etmesini, böylece yürüttüğü kamu hizmeti ilkelerini bir yana bırakarak arsacılık, emlakçılık gibi başka işlerle uğraşmasını ve dolayısıyla asli görevi olan kamu hizmetinin aksatılmasını önlemektir.

2- Mal Sahibinin Geri Alım Hakkını Kullanabilmesinin Şartları
  
   Kamulaştırma Kanunu 23. maddeye göre mal sahibinin taşınmazı geri alım davası açabilmesi şu şartlarının hepsinin birlikte bulunmasına bağlıdır:

   a)  Kamulaştırma Bedeli Kesinleşmiş olmalıdır,
   b)  Beş yıllık olan bekleme süresi dolmuş olmalıdır,
   c)  Dava 1 yıl içinde açılmış olmalıdır,
   d)  Taşınmaz mal olduğu gibi bırakılmalıdır,
   e)  Ödenen kamulaştırma bedelinin faizi ile iade edilmesi gerekmektedir.

a)Kamulaştırma Bedeli Kesinleşmiş Olmalıdır:

  Kamulaştırma Kanunu 23.maddenin öngörmüş olduğu ilk şart “Kamulaştırma BedelininKesinleşmiş Olmasıdır”. Dolayısıyla kamulaştırma bedelinin kesinleşmemiş olduğu hallerde malik 23.maddeye göre taşınmazın geri verilmesini isteyemez.
  Kamulaştırma bedeli iki halde kesinleşir, birinci hal2942 sayılı yasanın 8.maddesine göre “Anlaşma Yolu İle Bedelin Kesinleşmesi” halidir. Bunun anlamı ise şudur, taraflardan hiçbiri dava açmamış, anlaşmada belirlenen bedelde hemfikir olmuşlardır. Dolayısıyla kamulaştırma bedeli kesinleşmiştir. Öte yandan ise eski yasaya tabii kamulaştırmalarda tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açılmamış olursa yine bedel kesinleşir. Eğer eski yasaya göre malik tarafından kamulaştırma bedelinin artırılması “Tezyidi Bedel” veya idare tarafından kamulaştırma bedelinin azaltılması “Tenkisi Bedel” davaları açılmış ise bu durumda da davalarında sonuçlandırılmasıyla kararın kesinleşmesi halinde bedel kesinleşmiş olacaktır.

Ayrıca bedelin yalnızca taraflardan birisi için kesinleşmiş olması yeterli değildir. Her ikisi içinde kesinleşmiş olması şarttır.
Burada önemle üzerinde durulması gereken önemli bir Yargıtay kararından bahsetmekte yerinde olacaktır. Yargıtay 5. H.D.nin 18.10.1983 ve E.7450, K.8662 sayılı kararında belirtildiği gibi “Aynı kamulaştırma amacının kesinleşmesi için birden çok taşınmazlar kamulaştırılırsa, hepsi bir bütündür. Her parça ayrı ayrı ele alınarak değerlendirilme yapılamaz”.

b)Beş yıllık olan bekleme süresi dolmuş olmalıdır
 
Kamulaştırılan taşınmaz bir tane ise bu taşınmazın bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıllık olan bekleme süresi dolmuş olmalıdır. Bunun yanısıra idare birden fazla taşınmazı kamulaştırırsa, bu taşınmazlardan “kamulaştırma bedeli en son kesinleşen taşınmazın durumu esas alınarak 5 yıllık süre geçmiş olmalıdır”. Bu 5 yıllık süre yasanın emredici hükmüdür. Ayrıca idarenin 5 yıllık süre içerisinde taşınmazı ihtiyacı olan başka bir idareye 22.maddenin ikinci fıkrası uyarınca devretmesi halinde malikin geri alma hakkı doğmayacaktır. Ancak idare bu taşınmazı kamulaştırma amacının dışında başka özel kişilere satması durumunda artık 5 senelik sürenin geçmesi beklenmez.

c)Dava 1 yıl içinde açılmış olmalıdır

Maddenin ikinci fıkrasında “Doğumundan itibaren 1 yıl içinde kullanılmayan geri alım hakkı düşer” denmektedir. Bu süre hak düşürücü bir süredir ve hakim tarafından resen göz önünde bulundurulmalıdır. Yargıtay 5. H. D. nin 17.02.2000 gün ve 2000/1972- 2294 sayılı Kararına göre bu 1 yıllık dava açma süresi de hak düşürücü süredir ve hakim tarafından resen nazara alınmalıdır. Dolayısıyla 5 veya daha fazla yıl geçtikten sonra açılan geri alım davası sürenin geçmiş olmasından dolayı reddedilmelidir.

d)Taşınmaz mal olduğu gibi bırakılmalıdır

Mal sahibinin taşınmazını geri almasının bir diğer şartlarından biriside taşınmazın olduğu gibi bırakılmasıdır. Bunun anlamı ise şudur; taşınmazın hiçbir şekilde üzerinde bir tesis yapılmayarak olduğu gibi bırakılmasıdır. Dolayısıyla bu halde mal sahibinin geri alım hakkı doğmuş olacaktır.

e) Ödenen kamulaştırma bedelinin faizi ile iade edilmesi gerekmektedir

Mal sahibinin geri alım hakkını kullanabilmesi için son şart ödenen kamulaştırma bedelinin faizi ile iade edilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla parayı iade etmeyen mal sahibi geri alım hakkından yararlanamayacaktır.

Diğer yönden söz konusu olan para mal sahibi bakımından Yargıtay’ın da son kararları ışığında “kamulaştırma tarihindeki bedel üzerinden ödeneceğini” ortaya koymuştur.

İdareye geri ödenecek kamulaştırma bedelinden maksat kesinleşmiş olan ve mal sahibine ödenmiş olan kamulaştırma bedelidir.

Yargıtay’ın 5.Hukuk Dairesinin 20.09.1999 gün ve 1999/11947- 13241 sayılı kararı gereğince faiz hesaplanırken şu şekilde hesaplanacaktır: 4489 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 01.01.2000 tarihine kadar %50 faiz oranı uygulanırken, bu tarihten sonra 3095 sayılı Kanunun 4489 Sayılı Kanunla değişik 1. maddesi uyarınca T.C Merkez Bankasının kısa vadeli kredi işlemlerinde uyguladığı reeskont oranı, faiz oranı olarak uygulanır.

3- Geri Alma Davasının Tarafları

Geri alım davasında davalı tarafı kamulaştırmayı gerçekleştiren idare olacaktır. Ancak kamulaştırmayı yapan idare kamulaştırılmış olan taşınmazı başka bir idareye devretmişse bu durumda husumet yeni devir almış olan idareye yöneltilmesi gerekmektedir.

4- Taşınmazın Geri Alınmasına İzin Vermeyen Özel Yasalar

      Kamulaştırma Kanununun 23.maddesinde “Kamulaştırılan taşınmaz mal sahibinin, taşınmazı geri alım hakkı düzenlenmiştir”. Ancak diğer kanunlarda taşınmazın geri alınmasına izin vermeyen özel yasalarda düzenlenmiştir. Buna göre Kamulaştırma Kanunun 23. madde son fıkrasında “özel kanunlarında bu maddenin uygulanmayacağına ilişkin hükümler saklıdır” hükmüne yer verilmiştir.

   Taşınmazın geri alınmasına izin vermeyen özel yasalardan ilki 1164 Sayılı Arsa Ofisi Kanununa göre yapılan kamulaştırmalarda ve bu kanunun 3. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilmiş olan hallerde yapılmış olan kamulaştırmalarda bu maddenin uygulanmayacağına yer verilmiştir.

  Taşınmazın geri alınmasına izin vermeyen özel yasalardan ikincisi 775 sayılı Gecekondu Kanununun 30.maddesinde yer almaktadır.

  Taşınmazın geri alınmasına izin vermeyen özel yasalardan üçüncüsü 1593 Sayılı Erişme Kontrollu Karayolları Kanunun 6.maddesidir.

  Taşınmazın geri alınmasına izin vermeyen özel yasalardan sonuncusu ise 2450 sayılı Atatürk’ün doğumunun Yüzüncü Yılının Kutlanması ve Atatürk Kültür Merkezi Kurulması Kanununun 3/6 maddesine göre yapılacak olan kamulaştırmalarda, Kamulaştırma Kanununun 23.maddesinin uygulanmayacağı belirtilmiştir.

5) Mal Sahibinin Geri Alım Hakkı İle İlgili Olan İçtihatlar

• Yargıtay 5. H.D. 17.02.2000 gün ve 2000/1972- 2294 Sayılı Kararına göre:“Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren 5 yıl geçmesinden sonra doğan geri alım hakkı, doğum tarihinden itibaren 1 yıl geçmekle düşer”.

• Yargıtay 5. H.D. 9.2.2004, E:2004/13088, K:2004/792 Sayılı Kararına göre: “Kamulaştırma Kanunun 23.maddesinde yazılı olan 5 yıllık sürenin başlangıcı aynı amaçla birden çok taşınmazın kamulaştırılması halinde, kamulaştırma bedeli en son kesinleşen taşınmazın kesinleşme tarihine göre hesaplanır”.

• Yargıtay 5. H.D. 9.6.1998, E:1998/8223, K:1998/9083 Sayılı Kararına göre:“Geri alma davasının açılması 17. maddeye göre tescil kararı verilmesini engellemez”.
 
• Yargıtay 5. H.D. 03.07.2000 gün ve 2000/ 11200- 12262 Sayılı Kararına göre: “Arsa Ofisi Kanununa dayanılarak yapılan kamulaştırmalarda 23. madde hükümleri uygulanmaz”.

• Yargıtay 5. H.D. 29.04.2002 gün ve 2002/4133- 9408 Sayılı Kararına göre: “ Aynı amacın gerçekleşmesi için birden çok parsel kamulaştırılmışsa, 5+1 yıllık sürenin, bedeli en son kesinleşen parsele göre belirlenmesi gerekir”.

• Yargıtay 5. H.D. 07.06.1999 gün ve 1999/7990- 9688 Sayılı Kararına göre: “Kamulaştırma bedeli henüz kesinleşmediğinden, davacının taşınmazın geri verilmesini talep hakkı doğmamıştır. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi doğrudur”.